Zgłasza się do mnie coraz więcej obcokrajowców, którzy planują kupić nieruchomość w Polsce, ale potrzebują zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. W zasadzie za każdym razem pada pytanie: jakie są szanse, że nie otrzymają zezwolenia? Nie miałam jeszcze takiego przypadku, ale pomocne w tej materią są dane z Ministerstwa. Co roku Minister publikuje sprawozdania, z których wynika ile wniosków było odrzuconych. Dlatego dzisiejszy wpis dotyczy najczęstszych przyczyn odmowy. Na koniec kilka przykładów z orzecznictwa Sądów Administracyjnych, które rozpatrują takie sprawy.

W jakich przypadkach wymagane jest zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Zgodnie z przepisami nabycie nieruchomości przez cudzoziemca spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii wymaga zezwolenia wydanego przez Ministra do Spraw Wewnętrznych i Administracji. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak również osób prawnych. Nabycie oznacza moment przeniesienia własności. Z tego względu zezwolenie jest konieczne przed dokonaniem czynności u notariusza tj. przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Przykładami takich umów są: umowa sprzedaży, darowizny, zamiany. Zresztą notariusz na tym etapie powinien zażądać zezwolenia Ministra. W przeciwnym razie, umowa będzie nieważna. Co do zasady, zezwolenie nie jest wymagane na etapie poprzedzającym zawarcie powyższych umów. Dlatego dla skutecznego zawarcia umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej, przedwstępnej nie jest potrzebna zgoda Ministra. Jednak czasami może się zdarzyć, że bank przed udzieleniem kredytu będzie chciał zobaczyć takie zezwolenie. To wynika z praktyki danego banku. Z tego względu, warto odpowiednio wcześnie rozpocząć procedurę.

Ważne! Art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zawiera wyjątki, gdy zezwolenie nie jest wymagane. Taką sytuację stanowi m.in. nabycie lokalu mieszkalnego lub lokalu o przeznaczeniu garażowym.

Kiedy Minister wyda decyzje pozytywną?

Minister wyda pozytywną decyzję po spełnieniu łącznie dwóch przesłanki:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
• Cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Właśnie ta druga przesłanka stanowi najczęstszą przyczynę odmowy.

Ile było decyzji odmownych w 2019 roku?

W 2019 roku do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wpłynęło łącznie 767 wniosków o udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Jak również udziałów i akcji w spółkach będących właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w Polsce. Wnioski te dotyczyły też udzielenia tzw. promes. Tym samym w porównaniu z 2018 rokiem liczba wniosków wzrosła o 19%.

W ramach rozpoznanych przez Ministra spraw w 2019 roku, jedynie 19 z nich zakończyło się decyzją odmowną. Najczęstszą przyczynę odmowy stanowił brak wykazania trwałych więzi z Polską lub brak spełnienia innych ustawowych przesłanek uzasadniających wydanie zezwolenia. Tylko jedna decyzja odmowa wynikała z wyrażenia sprzeciwu przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Co ważne 41 wniosków pozostało bez rozpoznania, gdyż nie spełniało wymogów formalnych.

Jakie są najczęstsze przyczyny odmowy wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Skargi na decyzję odmowną rozpatrują Wojewódzkie Sądy Administracyjne. Większość odmów była oparta na braku wykazania więzi z Polską. Poniżej kilka przykładów. Co ważne, zdarzały się wyroki, gdy Sąd uwzględniał skargi.

• pobyt w Polsce kilka razy w roku w celach zdrowotnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpoznawał sprawę skargi cudzoziemców na odmowę wydania zezwolenia. Wnioskodawcy ze względów zdrowotnych planowali kupić dom nad morzem i przebywać w nim kilka razy w roku. Minister odmówił wydania zezwolenia. Sąd oddalił skargę argumentując, że „okoliczności takie jak częste pobyty w Polsce, sentyment do Polski i liczne przyjaźnie z Polakami, nie mają waloru obiektywnych czynników pozwalających przyjąć, iż wnioskodawcy spełniają wymóg wykazania związków z Polską” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 października 2007 roku, sygn. akt V SA/Wa 1385/07).

• przyjazd do Polski w celach turystycznych

Podobnie jak w poprzedniej sprawie cudzoziemcy planowali kupić nieruchomość w Polsce w celach turystycznych. Dodatkowo we wniosku cudzoziemcy powołali się na więzi emocjonalne z osobami poznanymi w Polsce. Jak również chęć spędzania wolnego czasu w Polsce na realizacji swoich zainteresowań jakim było łowiectwo. Minister wydał decyzję odmowną, a Sąd ją podtrzymał. Zgodnie z uzasadnieniem trwałe więzi z Polską nie zostały należycie wykazane, a decyzja Ministra mieściła się w granicach uznania administracyjnego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 4 września 2008 roku, sygn. akt V SA/Wa 1247/08).

• mieszkanie na stałe za granicą i odziedziczenie nieruchomości w Polsce

Jedna ze spraw rozpatrywanych przez Sąd dotyczyła skargi cudzoziemców, którzy odziedziczyli nieruchomość w Polsce. Nabycie nieruchomości na podstawie dziedziczenie również wymaga zezwolenia Ministra, który w tej sprawie wydał decyzję odmowną. Przyczyną było to, że wnioskodawczynie nie posiadały żadnych powiązań rodzinnych, nie prowadziły tutaj działalności gospodarczej ani nie zamierzały na stałe mieszkać w Polsce. Sąd uwzględnił skargę i stwierdził, że „Cudzoziemiec niezależnie od tego czy posiada polską narodowość bądź też polskie pochodzenie jest związany z Rzeczpospolitą Polską zawsze wtedy kiedy jest właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości (gruntowej lub budynkowej) znajdującej się na obszarze Polski. Prawo własności stwarza bowiem więź nie tylko z przedmiotem tego prawa, ale i z miejscem w którym ów przedmiot się znajduje i to niezależnie od tego czy właściciel (współwłaściciel) chce swoją własność (współwłasność) zachować czy też zamierza się jej wyzbyć” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 października 2011 roku, sygn. akt V SA/Wa 892/11).

• nieformalny związek z obywatelem Polski

W tej sprawie cudzoziemiec mieszkał w Polsce i był w nieformalnym związku z Polką. Dodatkowo spodziewali się dziecka i planowali kupić dom w Polsce. Wnioskodawca powołał się właśnie na te okoliczności. Jednak Minister odmówił wydania zezwolenia, natomiast Sąd uwzględnił skargę obcokrajowca. W uzasadnieniu Sąd podkreślił, że: „Wskazanie, że podstawą może być istnienie związku osobistego zalegalizowanego związkiem małżeńskim, jest przykładowe przez co nie można wykluczyć, że mogą istnieć trwałe związki osobiste cudzoziemca z obywatelem RP niezalegalizowane małżeństwem, oparte nie tylko na więzach uczuciowych ale na wspólnym prowadzeniu gospodarstwa domowego, wspólnym bytowaniu podobnym do związku małżeńskiego. Nie można wykluczyć, że taka trwała wspólnota prowadzona przez określony, niekrótki czas, może prowadzić do akceptacji, identyfikacji z kulturą, tradycją narodowościową współpartnera, a więc do więzi z krajem pochodzenia tegoż życiowego partnera” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 10 września 2008 roku, sygn. akt V SA/Wa 949/08).

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U.Nr 31, poz. 178 ze zm.).